我愛我家或改寫房產(chǎn)APP競爭格局 定增募資7億元?jiǎng)χ肝磥怼皵?shù)字化”平臺

我愛我家（000560.SZ）近日發(fā)布了《非公開發(fā)行A股股票預(yù)案》，預(yù)計(jì)本次募資總金額不超過7億元。其中，4.50億元將用于數(shù)字化建設(shè)項(xiàng)目（一期）。在疫情的影響下，“VR看房、線上找房”已不算新鮮，我愛我家打算加大線上房產(chǎn)中介服務(wù)平臺的投入力度，“摩拳擦掌”數(shù)字化競爭。

這是我愛我家更名以來的初次定增項(xiàng)目，不但迎來線上房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺的發(fā)展機(jī)遇，開啟“平臺化”的后發(fā)優(yōu)勢；而且線下版圖會(huì)持續(xù)擴(kuò)張，募集資金也將用于公司人店規(guī)模提升和加盟業(yè)務(wù)擴(kuò)張。在線上線下同時(shí)發(fā)力的前提下，我愛我家未來或有更大的發(fā)展空間。

開啟平臺化“后發(fā)優(yōu)勢”

公告顯示，本次定增融資金額不超過7億元。其中，4.5億元將用于數(shù)字化建設(shè)項(xiàng)目（一期），1.5億元將用于直營城市公司人店規(guī)模提升項(xiàng)目（一期），其余1億元將用于加盟業(yè)務(wù)擴(kuò)張項(xiàng)目（一期）。

定增可行性報(bào)告顯示，公司主要投入的“數(shù)字化建設(shè)項(xiàng)目”擬通過對公司核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)（CBS系統(tǒng)）、線上業(yè)務(wù)平臺（i+產(chǎn)品群）及官網(wǎng)等進(jìn)行升級改造，以實(shí)現(xiàn)公司線上化、智能化、數(shù)字化的管理目標(biāo)，同時(shí)通過賦能經(jīng)紀(jì)人，提高作業(yè)效率，進(jìn)一步提高公司運(yùn)營管理效率及客戶體驗(yàn)。

有業(yè)內(nèi)人士對《證券日報(bào)》記者表示，前有貝殼找房平臺登陸美股，隨后有安居客等各類形式不同但功能基本一致的房產(chǎn)中介APP不斷入場。作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的頭部企業(yè)，我愛我家近年來積極探索智能化發(fā)展路徑，打算通過此次定增項(xiàng)目加大數(shù)字化建設(shè)的投入，提升線上服務(wù)平臺的核心競爭力。

對于市面上數(shù)量眾多的找房APP，前蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平對《證券日報(bào)》記者表示：“租房市場向來痛點(diǎn)極多，由于租房有周期，租戶即便找房的初期體驗(yàn)不錯(cuò)，住進(jìn)去之后如果房東服務(wù)跟租客預(yù)期有偏差，很容易就有糾紛和矛盾，而找房平臺自然就會(huì)被問責(zé)?！?/span>

在這樣的情況下，根據(jù)美國經(jīng)濟(jì)史學(xué)家亞歷山大·格申克龍的“后發(fā)優(yōu)勢”理論：后起的企業(yè)在借鑒先發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，提出更先進(jìn)的改善方案和技術(shù)設(shè)備，可以節(jié)約科研費(fèi)用和時(shí)間，快速培育或引進(jìn)相關(guān)人才，在一個(gè)較高的起點(diǎn)上推進(jìn)商業(yè)進(jìn)程。我愛我家此次實(shí)施的數(shù)字化建設(shè)項(xiàng)目，或能開啟房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺的“后發(fā)優(yōu)勢”。

夯實(shí)“數(shù)字化”基礎(chǔ)

我愛我家集團(tuán)董事長、總裁謝勇日前在公司內(nèi)部講話中提到，將2021年定義為平臺化發(fā)展元年，并堅(jiān)定的表示，未來5年將持續(xù)投入數(shù)字化建設(shè)。

公司公開數(shù)據(jù)顯示，近年來，我愛我家在房產(chǎn)交易核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)迭代、數(shù)字技術(shù)產(chǎn)品開發(fā)等方面均取得好收效，完成了數(shù)字化平臺化基礎(chǔ)建設(shè)工作。

上述業(yè)內(nèi)人士還表示，新版核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)的全面推廣將加快我愛我家全國業(yè)務(wù)專業(yè)化、數(shù)字化和智能化進(jìn)程的推進(jìn)，我愛我家成為業(yè)內(nèi)第二家具備地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)全價(jià)值鏈數(shù)字化運(yùn)營、端到端閉環(huán)交付能力的企業(yè)。經(jīng)過2019、2020兩年持續(xù)的IT投入，公司核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)“CBS系列核心作業(yè)系統(tǒng)”已陸續(xù)在北京、上海、天津上線，通過多次的版本迭代，現(xiàn)已經(jīng)形成了全面的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，公司擬于2021年進(jìn)行全國大范圍的推廣應(yīng)用。

同時(shí)，線上業(yè)務(wù)平臺“i+產(chǎn)品群”的投產(chǎn)標(biāo)志著我愛我家拓展加盟、合伙業(yè)務(wù)模式邁出了關(guān)鍵性的一步。我愛我家官網(wǎng)的不斷升級，也帶動(dòng)了日活用戶（DAU）的持續(xù)增長，實(shí)現(xiàn)了官網(wǎng)傭金貢獻(xiàn)率大幅增長，隨著對官網(wǎng)系統(tǒng)的升級改造，官網(wǎng)將逐漸成為公司主要客戶來源之一。

以數(shù)字化能力為基礎(chǔ)，我愛我家實(shí)現(xiàn)了流量的大幅增長。目前，我愛我家官網(wǎng)用戶訪問量較2019年全面提升，達(dá)到了8.6萬單的成交，官網(wǎng)成交占比較2019年提升了11個(gè)百分點(diǎn)。

國盛證券分析師黃詩濤指出，我愛我家目前選擇自建流量渠道、強(qiáng)化官網(wǎng)對導(dǎo)流、交易的作用，但亦不乏與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的可能。從能力角度，我愛我家在二手房全市場市占率約5%，位于行業(yè)第二，顯示較強(qiáng)的二手房中介服務(wù)能力。

“線上+線下”優(yōu)勢凸顯

對于線上房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介平臺而言，如何解決客戶黏性問題，是每個(gè)此類APP面臨的共同問題。龍東平表示：“除非平臺有能力對平臺上的房東有極強(qiáng)的管控能力。想強(qiáng)管控，就需要強(qiáng)依賴，然而目前的租房市場，房東未必會(huì)強(qiáng)依賴某一個(gè)平臺，大不了換一家，也可以把房子出租掉?！?/span>

歸功于我愛我家20余年線下直營門店的耕植與積累，公司的業(yè)務(wù)版圖涵蓋地域極廣，客戶的信任度較高，顧客的黏性較大。年報(bào)顯示，我愛我家自1998年開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，門店總數(shù)超過3800家，覆蓋北京、杭州、上海、南京、蘇州、天津、太原、南昌、成都、武漢、鄭州、東莞、深圳等國內(nèi)28個(gè)主要一、二線城市。公司去年四季度至今新擴(kuò)加盟門店已超過600家，這一趨勢仍在加速，截至目前，我愛我家全國加盟門店已超過1000家。

據(jù)我愛我家相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公司的“樓盤字典”覆蓋7萬多個(gè)社區(qū)，囊括到25萬余張景觀圖、110多萬棟建筑物。目前公司系統(tǒng)在錄房源量突破2000萬套，累計(jì)提供超1000萬人次交易服務(wù)，目前每年以超130萬人次的速度遞增。黃詩濤認(rèn)為，與純互聯(lián)網(wǎng)新房平臺相比，直營業(yè)務(wù)帶來新房轉(zhuǎn)化率明顯。

另一方面，我愛我家線上獲客成交占比顯著上升。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月的成交業(yè)績貢獻(xiàn)中，線上獲客成交占比47%，線下途徑獲客成交占比約53%。線上線下成交量勢均力敵，齊頭并進(jìn)。

據(jù)了解，公司目前線上有5i5j.com、VR、微信生態(tài)的私域流量及其他去中心化流量場景，線下有門店網(wǎng)絡(luò)的社區(qū)輻射體系。地產(chǎn)業(yè)分析師李函認(rèn)為，我愛我家的未來發(fā)展目標(biāo)是入口級居住平臺運(yùn)營商，從當(dāng)前的數(shù)字化成果來看，像我愛我家這樣的平臺型企業(yè)蘊(yùn)含巨大發(fā)展?jié)摿Α?/span>

值得一提的是，我愛我家此次定增募集資金中，有1.5億元用于直營城市公司人店規(guī)模提升項(xiàng)目（一期）和加盟業(yè)務(wù)擴(kuò)張項(xiàng)目（一期），這也意味著公司線下經(jīng)營版圖還將持續(xù)擴(kuò)大。